大型投資客先行圍觀 新政是否利好商業地產

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新年伊始，北京15條細則祭出，在樓市激起強烈反彈，后新政時期北京樓市的走向更令人關注，業內人士無不將目光投向商業地產，而事實上，無論是房企大鱷還是大型投資者早已強烈圍觀商業地產。

萬科保利帶頭圍獵

對于此番出臺的15條細則，商業地產作為受調控影響較小的領域，其前景在這一樓市特殊周期中得到了進一步增強，業內人士分析，商業地產已然成為房企們追捧對象，從去年年底北京CBD中服(專題 報告 　論壇)地塊的拍賣"爭奪戰"可見一斑，北京細則將進一步推動房企大鱷加快商業地產步伐。

早在去年下半年，萬科就高調宣稱調整產品路線，商業地產將占到其開發量的20%左右。年底，保利地產公布的公司計劃顯示，未來的3年內，預計將持有型商用物業面積增加到300萬平方米，將商業物業的投資比例逐步提高到總體投資的30%。

而今年年初，龍湖今年首個商業綜合體的推盤，6天內一售而空，銷售金額逾3億元，破單月銷售記錄。

聞風而動的還有更多在售商業地產項目。北京細則發布前，豐臺區某寫字樓項目價格已經調整，從去年11月的23000元/平方米，上漲到26000元/平方米，而位于北京朝陽區的中莎廣場項目售價已漲至38000元/平方米。

北京房地產交易網的數據顯示，2011年1月北京商用項目（寫字樓、商鋪）成交火熱，共成交14萬平方米，環比增加76.37%；成交總價達到40.93億元，約為2010年12月成交總價的2倍；成交均價為29221元/平方米，較上月略有上升。

"目前國內商業地產的整體持有率不高，市場還處于一個高速發展的階段。"中國指數研究院副院長陳晟分析。

大型投資客先行圍觀

伴隨著房企們的調整，民間投資資金暗流涌動。

"大投資客流入商業地產早已成行。"譽翔安地產合伙人王珂表示。王珂領導著一家快速成長的置業顧問公司，有別于傳統的代理公司，他們更重視自己作為買家的置業顧問的角色．他們服務的置業者也不是普通人群，而是身家動輒上億的高端投資者。他們代理銷售的中莎、金澳國際(商鋪寫字樓詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)等寫字樓物業在去年取得了嬌人業績，其中總銷售額8億元的中莎廣場，1500萬元以上的客戶占到79%，投資比較占到75%。而同樣在售的寫字樓項目金澳國際，成交額1500萬元以上的客戶占76%。

他認為，大宗購買的所謂"安全性資本"，他們甚至在幾年前住宅投資最熱的時候就已經開始嘗試投資商業地產，實際上他們對經濟形勢的觀察和預測都極為敏感和準確；即使是小宗購買的客戶，也都是敏銳地感覺到了住宅投資的風險和政策調控的風向，轉而嘗試商業地產的投資。

王珂認為，現在看來，去年在商業地產領域形成投資的客戶，已然跑贏了政策調控，在商業地產即將升值之前，賺到了第一桶金。

無獨有偶，一直馳騁樓市的溫州炒房團也早已瞄上了商業地產，有消息稱，投資客在安徽、浙江、鄭州、河南、內蒙古等十幾個二三線城市，物色了不少商業和住宅項目。

新政是否利好商業地產

北京15條細則將迫使資金流入商業地產，催熱商業地產。王珂認為，商業地產市場的走高，必然會導致的結果是：

1，商業用地價格拉高，包括麗澤商務區、通州商務區等新興商務區的土地價格將會大幅上漲，商業用地將會成為第二輪土地財政的最佳選擇。

2，北京核心地段的諸多"爛尾樓"將會迎來發展機遇，因為"爛尾樓"多為商業地產（主要是由于資金問題），這些性價比極高的"爛尾樓"收購生意只有極少數企業運作，如光耀東方、高和投資，而一旦商業地產激活，重新盤活這些"爛尾樓"，將會對北京的城市面貌造成極大改善，其意義不亞于重新規劃，也將為北京向著世界城(樓盤詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)市發展做出巨大貢獻。

不過，當限購令圍剿住宅，商業地產是否會真正迎春怒放？王珂表示，不排除限購令擠壓商業地產形成泡沫的可能。

持類似觀點的還有中體產業副總裁陳順，他表示，商業地產將迎來新的機遇，但從長遠來看，商業地產并非沒有壓力。

這樣的壓力將逐漸顯現。商業地產的投資熱，將造成寫字樓、產業園等土地價格上漲，項目價格虛高，目前商業地產市場一直處于上漲階段，預計今年的漲幅將達到10%~15%，而投資門檻加大，將削弱未來的利潤空間。

其次，大量的投資資金，包括基金、險資、房企、投資機構等爭相進入，勢必造成商業地產供應短期激增，競爭加劇。

此外，商業地產的投資價值主要通過經營實現，經營面臨著各種風險，一旦后期出現問題，投資將化為泡影。



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